11月17日晚上10點43分，央行在官網(wǎng)上公布了“2017年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告”。這份報告，向我們釋放了大量重要信號，更揭露了一個重磅大消息，國家仍然在利率上“鼓勵買房”，這恐怕是很多人想不到的！
 

信號一：無需過度關(guān)注 M2 增速的變化，市場里錢還不少，不必悲觀！

信號二、房貸仍在“暗中”迅速增長

信號三、在利率上，仍然鼓勵買房子

信號四、本輪房價上漲為明顯板塊輪動，明年房價仍然難跌！

信號一：無需過度關(guān)注 M2 增速的變化，市場里錢還不少，不必悲觀！

央行對于廣義貨幣M2的異常表現(xiàn)，給予了最新的說法：

M2 增速有所走低與金融體系去杠桿、上年基數(shù)高等因素有關(guān)。金融體系控制內(nèi)部杠桿是 2017 年以來 M2 增速放緩的主要原因。第三季度，金融機構(gòu)股權(quán)及其他投資同比少增較多，累計下拉 M2 增速約1.0 個百分點。此外，財政收入增長較快，財政存款上升較多，對 M2增速放緩亦有一定影響。
 

長期看，隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經(jīng)濟服務(wù)，比過去低一些的 M2 增速可能成為新的常態(tài)。也要看到，當(dāng)前影響貨幣總量的因素更趨復(fù)雜，M2 的可測性、可控性以及與實體經(jīng)濟的相關(guān)性已明顯下降，M2 指標(biāo)的意義明顯減弱，無需過度關(guān)注 M2 增速的變化。

廣義貨幣M2的同比增速，可以看做是“央行的印鈔速度”。在銀行“表外業(yè)務(wù)”沒有那么龐大，互聯(lián)網(wǎng)金融沒有那么發(fā)達的時代，其指標(biāo)的有效性是非常強的。

但是近年來，隨著“金融創(chuàng)新”和“逃避監(jiān)管”兩種力量的作用，很多“準(zhǔn)貨幣的衍生”并未被統(tǒng)計到M2里。加上央行壓縮“金融杠桿”，的確減少了“M2的衍生”。下圖就是過去一年M2同比增長情況。

可以看出，過去12個月M2同比增速不斷下滑，到2017年10月下滑到了8.8%，創(chuàng)下了改革開放以來的新低。至于環(huán)比增速，則在2017年出現(xiàn)了三次下降，這是非常罕見的。

8.8%的同比增速，只有GDP增速的1.27倍，打破了我之前提出的“1.5倍魔咒現(xiàn)象”。主要原因，還是因為M2統(tǒng)計不全面造成的數(shù)據(jù)失真。

事實上，目前社會融資額的同比增速仍然維持在13%以上，銀行業(yè)總資產(chǎn)的同比增長也在10%以上，所以市場里的錢不是“同比增長8.8%”那么少，大家沒有必要太悲觀。

央行的原話是：“M2 的可測性、可控性以及與實體經(jīng)濟的相關(guān)性已明顯下降，M2 指標(biāo)的意義明顯減弱，無需過度關(guān)注 M2 增速的變化”。這包含兩層意思：

• 第一，不要以為“M2同比增速”可以被央行玩弄于掌股之上，央行真的是“無能為力”了，它的“可測性、可控性”太弱了；

• 第二，M2與“實體經(jīng)濟的相關(guān)性已明顯下降，指標(biāo)意義明顯減弱”，對于這個數(shù)據(jù)大家看一看、當(dāng)做參考就算了，已經(jīng)失去了指導(dǎo)意義。

信號二、房貸仍在“暗中”迅速增長

央行報告里有這樣一段好玩的話，值得關(guān)注：

住戶貸款增速高位繼續(xù)放緩……其中，個人住房貸款 9 月末增速回落至 26.2%，較年內(nèi)最高點低 10.6 個百分點，3 月份以來持續(xù)月度同比少增，前三季度增量為 3.2 萬億元，同比少增 4247 億元……；但非住房消費貸款大幅增加，前三季度增量為 1.9 萬億元，同比多增 1.1 萬億元。

表面上看，2017年前三季度的個人房貸，同比少增長了4200多億，看似調(diào)控非常有效；但央行承認，同期的“非住房消費貸款”增量為1.9萬億，多增長了1.1萬億。這1.1萬億，絕大部分就是“暗度陳倉”的房貸。綜合來看，2017年前三季度，個人和家庭購房貸款仍然多增長了7000多億，總的增量至少在5萬億以上。

上圖是前三季度貸款增長情況，可以看到，“住戶貸款”仍然是增長的核心力量。所以，2017年經(jīng)濟增量的主要拉動力量仍然是樓市，仍然是“家庭加杠桿”。

信號三、在利率上，仍然鼓勵買房子

央行的確沒有宣布上調(diào)“金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率”，但通過公開市場操作的方式，提高了市場利率。根據(jù)“央行三季報”：

9 月，非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率為 5.76%，比 6月上升 0.09 個百分點。……個人住房貸款利率略有上升，9 月加權(quán)平均利率為5.01%，比 6 月上升 0.32 個百分點。

通過上述央行公布的數(shù)據(jù)，我們可以清晰地看到，市場利率在提升，而房貸利率提升幅度更高一些。但平均利率水平，企業(yè)貸款（利率5.76%）顯著高于房貸（利率5.01%）。這說明，國家仍然在利率上“鼓勵買房”，這恐怕是很多人想不到的。

信號四、本輪房價上漲為明顯板塊輪動，明年房價仍然難跌！

總的來說，明年應(yīng)該不會出現(xiàn)有獨立行情的城市。

本輪全國房價上漲的順序有非常明顯的板塊輪動。大概是一線→強二線、省會→一線周邊三四線→三四線這樣的城市等級次序。板塊上是由東部傳到到中部再到西部。

那么下跌，基本上也應(yīng)該是這個次序。目前一二線大部分熄火，中西部還在小漲，三四線也在漲。

其實，從2012年以后，全國房價的行情，從來不是鐵板一塊。再不會同漲同跌了。

我們具體來看，這輪房價上漲，深圳最先復(fù)蘇，北京、 上海和廣州隨后上漲，但平均漲幅不及深圳的一半。目前，四個城市的住宅價格已經(jīng)非常穩(wěn)定。

目前，北上廣的房價比較穩(wěn)定，成交量也別以前活躍一些，現(xiàn)在進入比較安全。深圳還存在一些不確定性，也許前期部分漲幅較大的板塊會再小跌。
 

二三線房價漲幅比較急比較高的城市：合肥、廈門、南京應(yīng)該是漲幅最高的了。第二梯隊是杭州、福州、鄭州。其次是天津、武漢、成都、 濟南、青島等等。長沙因為漲的時間晚，還會小漲一波。其他城市房價逐漸趨于穩(wěn)定。

二三線房價漲的比較晚比較慢的城市，像重慶、沈陽、西安、大連、長春、哈爾濱和太原。重慶，西安的房價增速會慢下來。其他幾個可能會有較長時間的補漲。

前期漲幅過高，目前房價正在下行的城市，是石家莊、無錫、安慶、惠州、湛江。

不在此列的三四線，看有沒有房價上漲的跡象吧。如果處于棚改區(qū)，房價正在上行，短期是跌不下去的。

來源：孟祥遠（csfdcyj）；資料來自：樓市參考（house0929）、暴財經(jīng)（icaijing123）、鳳凰房產(chǎn)（houseifeng）、 劉曉博（liuxb929）、地產(chǎn)情報站（dichanqbz）等