原標(biāo)題：震驚全國，南京瘋狂！近萬人連夜排隊(duì)搶房，買到就賺輛保時捷？房地產(chǎn)或短期在“誘敵深入予以聚殲”

屌絲還在床上睡懶覺，土豪已經(jīng)連夜排隊(duì)買房，而且不少還是全款。

成功不是偶然，最可怕的事情就是比你有錢的人比你還要勤奮！

瘋了，南京樓市又瘋了

在樓市逐步降溫的大環(huán)境下，個別熱點(diǎn)二線城市依然上演著“搶房”的戲碼。

11月15日上午8時，南京河西10家樓盤同一時間啟動驗(yàn)資登記報名。這次登記分布在10個不同的地點(diǎn)，將持續(xù)到16日上午8時，共計(jì)24小時。據(jù)悉，登記完成后，這10個樓盤預(yù)計(jì)會在本周末集中搖號開盤。

10家樓盤分別是河西中保利天悅、金隅紫京府、華新城璟園，河西南五礦崇文金城、佳兆業(yè)城市廣場等，共計(jì)推出近3200套房源。

而南京河西的這次集中開盤，吸引了眾多購房者。從14日晚間開始，就有購房者連夜到登記處排隊(duì)，部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊(duì)。

大半夜開始排隊(duì)

15日上午9時許，在預(yù)計(jì)推出356套房源的佳兆業(yè)城市廣場的驗(yàn)資登記處，排隊(duì)人數(shù)超過3000人，且后續(xù)人數(shù)還在增加。河西十盤總共估計(jì)超過上萬人。

據(jù)說最后黃牛替排隊(duì)，已經(jīng)炒到1500一夜�！　�

為何如此火爆？

據(jù)分析，這次南京河西的瘋狂主要有兩個重要因素。 1、限價后二手倒掛。 河西作為南京樓市最熱的區(qū)域之一，目前執(zhí)行嚴(yán)格的限價政策。河西南的新房申報價格均不超過3.5萬元/平方米，河西中的新房申報價格均不超過4.5萬元/平方米。但目前河西區(qū)域二手房的報價普遍在5萬-6萬元/平方米， 一二手房價格倒掛嚴(yán)重。 也就是說，新盤備案價比周邊二手房要便宜1.5萬元/平方米， 這種基本就是買到就賺一輛保時捷，無異于給全民“發(fā)福利”。

2、前期蓄客較多。

前期封盤，攢客比較多，據(jù)說很多銷售都積攢了幾百人微信群的顧客。這樣開發(fā)商就有足夠余地鎖定精準(zhǔn)客戶，把有實(shí)力的、購買意愿強(qiáng)烈的客戶挑選出來。

由于購房者對新房市場的追捧，此次河西開盤執(zhí)行了嚴(yán)格的銷售方案。

這10個樓盤均有對購房者的驗(yàn)資要求，均是先驗(yàn)資后登記，驗(yàn)資方式為提供指定銀行的銀行本票或定活兩便存單，最低驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)是180萬元，最高驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)是430萬元。

值得注意的是，10個樓盤全部要求最低八成首付，有一家甚至要求認(rèn)購當(dāng)天付清首付，最長的則是7天之內(nèi)付清首付。

即使這么苛刻的條件，每個盤還是人山人海，火爆程度超乎想象。

北京有盤跌價20%，南京萬人連夜搶，背后神邏輯是？

前兩天“北京有樓盤均價下跌10%—20%、燕郊房價腰斬”的新聞不絕于耳，今天就見南京的豪客們排隊(duì)搶房。

開著奔馳、瑪莎拉蒂的土豪們都這么努力搶房，還基本是全款，而租著房子的人還在鍵盤前面碼字跟帖“房價要崩盤了”。

是不是很意外，有沒有很魔幻？

對于這回南京熱售，真叫盧�。▃henjiaolujun0426）做出了下面的幾點(diǎn)分析：

1、昨天的南京是非常好的樣本參考

在一個供應(yīng)量緊縮的市場，或者說需求被抑制的市場，如果沒有其他政策配合，突然增加供應(yīng)量，就會造成像南京這樣的場面。

這種現(xiàn)象或許值得其他城市參考，畢竟如今各個城市都在深度調(diào)控周期。

2、需求是真實(shí)的

面對這樣八成首付這樣高的比例，所有買房人都是真金白銀的掏出自己的現(xiàn)金來買房，極少借款，還有部分人為了能夠獲得購房資格主動要求全款。

換句話來說，市場確實(shí)具備購買力，而且很大程度上超出我們的想象。

在這種不借用杠桿的購買，我們基本可以判斷當(dāng)下百姓的買房需求是真實(shí)的，不論是用來自住還是當(dāng)成家庭資產(chǎn)，沒有投機(jī)的成分，或許說不存在“炒”的空間。

3、哄搶的一個重要邏輯在于房子被認(rèn)可為資產(chǎn)的重要組成

這一次這么多人搶購有兩個重要出發(fā)點(diǎn)。

首先是等太久了，供應(yīng)稀缺并不會造成需求的消失，只是被擠壓在某一個地方，只要機(jī)會合適就會釋放。

另外還有很重要的一點(diǎn)，目前房子被當(dāng)成資產(chǎn)這個身份越來越被認(rèn)同。如果房子被當(dāng)成居住空間，在沒有結(jié)婚和居住需求情況下，人們不會如此激進(jìn)地買房。

但是一旦房子被認(rèn)定為資產(chǎn)，用戶需要衡量的就是價格是否有潛力。這一次河西拿出來的預(yù)售證比周邊的二手房還要便宜很多，這等于直接給這個價格做了一個鉚定，在這樣的刺激下可能其他的元素都被忽略了。

4、此刻或許我們可以明白租售并舉的偉大

租售并舉最大的意義就是在于喚起用戶對于買房居住價值的理解：本質(zhì)上是給用戶第二個選擇，一個僅僅把房子當(dāng)成居住空間依然可以很好過完這一生的選擇。

當(dāng)未來市場上用戶可以看到可以選擇對比的兩種產(chǎn)品，甚至有的時候發(fā)現(xiàn)，租賃住宅做的比商品房還要好，租賃住宅背后捆綁的配套資源比商品房還要齊全，這個時候市場或許會回歸冷靜，不再把房產(chǎn)看的那么的重要。

5、這一輪調(diào)控另一個關(guān)鍵是在于如何釋放用戶的資產(chǎn)保衛(wèi)的需求

租售并舉是讓房子回歸更多的居住屬性，可以降低用戶對他資產(chǎn)身份的關(guān)注度，另外一個環(huán)節(jié)，是需要給百姓增加資金疏導(dǎo)口。

大部分人涌入樓市，本質(zhì)上是覺得更加保值，而另外一方面普通用戶還找不到更好的理財(cái)渠道。出口如果只有一個，這也就會導(dǎo)致了樓市需求的長期壓抑。

所以我們跳出這個行業(yè)來看，不論是最近港股的火熱還是理財(cái)基金的踴躍，某種程度上都是起到資金疏導(dǎo)的作用。

2018年買不買？賣不賣？

都說北京房市是全國的風(fēng)向標(biāo)，嚴(yán)厲的限購政策下，市場冰凍，很多小區(qū)都零成交。不急售的房源下架了，急售的百萬降幅也是常見，環(huán)京更是哀嚎一片。

如果篤定投資，那就得有投資的耐心，等著未來的真正要住在這里的“剛需族”來接盤。否則，環(huán)顧周圍，你的“鄰居”都是和你一樣都想賭一把就走，這樣的情況下，是最脆弱的，漲的時候暴漲，跌的時候，有人資金成本壓力太大就被逼出貨，跌起來也最狠。

未來可能很美好，但大部分人是死在黎明前最黑暗最寒冷的時候。

南京可能是這輪二三線房價暴漲的終點(diǎn)，很快2017年就要過去了，這輪上漲周期就要結(jié)束了，居民杠桿已經(jīng)暫時用盡，利率上行，額度下降，除了全款的土豪外，大部分人還只能等到政策、信貸的放松。

2018年，一二線城市價格筑底調(diào)整到位，對大部分城市的樓市來說，或許都是價量齊跌的年份。三四線城市也要分開看，在環(huán)一線城市周邊的三四線城市，經(jīng)過調(diào)控后的下跌，會比較穩(wěn)定。但基礎(chǔ)設(shè)施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線城市，或會開始降價。

如果你在一線城市工作生活，那么，購房的優(yōu)先級順利依次如下：一線市區(qū)大戶型＞一線市區(qū)老破�。疽痪�郊區(qū)大戶型＞一線郊區(qū)老破�。就鈬�城市大戶型＞一線商�。就鈬�城市商住

如果你在二線及以下城市工作生活，那么， 購房的優(yōu)先級順利依次如下：二線市區(qū)大戶型＞二線市區(qū)老破�。径�線郊區(qū)新城大戶型＞二線商�。救�線以下住房

即使你住在三線以下城市，及早投資一二線城市的住宅市場，必定是你踏上快車道的正確選擇。商住房的選擇要慎重再慎重，因?yàn)榻衲瓿蹰_始，北京上海已經(jīng)開始重點(diǎn)整治商住和酒店式公寓，對未出售和出售未入住的項(xiàng)目，拆除隔墻，拆除上下水煤氣等設(shè)施，恢復(fù)辦公屬性，所以，購買商住對你來說也許只能解決暫時的居住需求，根本沒有長期保障和保值作用。

房地產(chǎn)或在“誘敵深入予以聚殲”

天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝日前發(fā)表演講，其中談到，“對房地產(chǎn)這個最棘手問題的處理，我們采取的策略或是我們長達(dá)90年的革命斗爭史總結(jié)出來最成功的政策，我找了個典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

“房子是用來住的，不是用來炒的。” 劉煜輝說，會做到“仁至義盡”的狀態(tài)，但是資本往房地產(chǎn)市場中涌去，這都是自己選擇的結(jié)果。“到那個份上就怪不了誰了。”

大白話的新時代中國

劉煜輝稱，本世紀(jì)最重要的一個事件可能就是十九大，十九大中國憧憬并規(guī)劃著一個登頂世界中心的興盛時代的開啟。

十九大還重新定位了中國社會的主要矛盾，這是建國68年以來，對社會主要矛盾的第二次定位調(diào)整。 

在劉煜輝看來，主要矛盾轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾這個定位，從經(jīng)濟(jì)分析的角度來看，本質(zhì)上講是人與資本的沖突，通俗地講，就是“分得不好”的矛盾。

他提出，最近5年，隨著資本膨脹，導(dǎo)致金融泡沫、地產(chǎn)泡沫迅速興起，各種人和資本的尖銳沖突越來越突出，解決矛盾的政策邏輯出發(fā)點(diǎn)就是節(jié)制資本。

在節(jié)制資本的過程中，劉煜輝說：”我們或會看到老老實(shí)實(shí)做企業(yè)的人會慢慢地好起來，炒來炒去的杠桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國。”

中國高度自信的四個理由

在劉煜輝看來，新時代中國高度自信來自四個方面：

第一，過去兩年，決策者完成兩大危機(jī)處理（地產(chǎn)去庫存、供給側(cè)），降溫了尾部風(fēng)險。

第二， 2035年中國要達(dá)到富裕國家中樞的水平，這個經(jīng)濟(jì)長期目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)。以不變匯率來計(jì)算，只要年化增速達(dá)到5.1%，就能實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。2025年后，4%的速度或許也能實(shí)現(xiàn)。

第三，中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，新舊動能的轉(zhuǎn)換可能比預(yù)想的走得深，走得遠(yuǎn)，事實(shí)上要快得多。

劉煜輝選取了A股的64個細(xì)分子行業(yè)，通過對比過去三年（2014-2016年）上市公司的情況， A股有一半行業(yè)的資本開支復(fù)合增長率超過14%。

按照簡單的“70規(guī)則”，這些行業(yè)最多5年規(guī)模就可以翻一番。有1/6的行業(yè)資本開支增速超過35%，意味著最多2年就可以翻一番。

對于中國新經(jīng)濟(jì)動能快速增長，劉煜輝認(rèn)為受益于三個因素：

一是人口紅利，不斷導(dǎo)入的連接數(shù)據(jù)，驅(qū)動產(chǎn)生規(guī)模報酬遞增的效應(yīng)。

二是制度紅利，“有哪個國家像阿里和騰訊這樣能對個人信息、甚至隱私進(jìn)行如此沒有什么限制的數(shù)據(jù)挖掘，進(jìn)行商業(yè)價值的轉(zhuǎn)換。在西方都有很高的法律壁壘。”

三是新經(jīng)濟(jì)成分與傳統(tǒng)債務(wù)周期沒有太多牽扯，某種程度上，新經(jīng)濟(jì)的成長是穿越周期的。

第四，歷經(jīng)2015年以來的股匯債劇烈顛簸后，政府治理能力提升。特別是解決危機(jī)的能力。

用90年革命斗爭經(jīng)驗(yàn)處理房地產(chǎn)

劉煜輝把房地產(chǎn)稱作最棘手的問題。

他說：“我們采取的策略或是長達(dá)90年的革命斗爭史總結(jié)出來最成功的政策，我找了個典故叫’半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”

他還說了這么段值得玩味的話：

房子是用來住的，不是用來炒的。我們會做到“仁至義盡”的狀態(tài)，“公無渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是資本的逐利性帶動著資本往房地產(chǎn)市場中涌去，這都是自己選擇的結(jié)果。列祖列宗在前，千秋史筆在后，到那個份上就怪不了誰了。

劉煜輝表示，從去年到今年，有兩個非常明確的方向：第一個方向是把不動產(chǎn)變成“凍產(chǎn)”。

怎么做的呢？

劉煜輝描述的過程是：2014-2016年超級寬松的貨幣政策時間窗口，通過驅(qū)動家庭部門（中產(chǎn)階層）加杠桿幫房地產(chǎn)去庫存，高位鎖定流動性，鎖定換手，增加交易的摩擦，把市場的交易冰凍起來。

第二個方向就是長效機(jī)制，本質(zhì)是改變中國土地資本化的過程，把中心城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部大量零成本的集體建設(shè)用地用起來。

“因?yàn)闆]有地價，3000元/m ²就可以造很好的房子，精裝修，拎包入住，租金也不貴，在800—1000元左右。因?yàn)闆]有地價，這一塊資產(chǎn)是真正的高收益資產(chǎn)，百分之十幾。然后，政策給出一個金融的閉環(huán)，ABS、REIS，資金回籠便可大量模式復(fù)制。“劉煜輝說道。

敢于下手解決房地產(chǎn)和債務(wù)問題

“高度自信”硬幣的另一面就是“敢于下手”，解決中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生現(xiàn)實(shí)的“灰犀牛”問題。

劉煜輝稱，周小川曾表示，“去杠桿是目前習(xí)主席交代的首要任務(wù)”。去杠桿沒有什么捷徑，貨幣從緊，信用收縮，房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)兩大“灰犀牛”風(fēng)險一定會釋放。

由此帶來的結(jié)果可能是，這一輪需求端的保增長和供給端的壓縮形成剪刀差、從而推動商品價格大幅上漲的過程已經(jīng)結(jié)束了。

現(xiàn)在，政府開始把經(jīng)濟(jì)的車掛低檔滑行。

一方面，經(jīng)濟(jì)總需求重回邊際下行趨勢；另一方面，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重心從去產(chǎn)能、環(huán)保風(fēng)暴，轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)培育經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。

在這個過程中，劉煜輝說：“首要任務(wù)就是拆掉我們在金融系統(tǒng)內(nèi)部所搭建的各種交易積木。”

金融去杠桿，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從“虛脫”到“脫虛”，對應(yīng)的是地租和要素成本下降趨勢。

在劉煜輝看來，這個過程的實(shí)現(xiàn)，有兩個方向的意義：

一是從金融地產(chǎn)、從政府信用擴(kuò)張中轉(zhuǎn)移出來，這是一個風(fēng)險集中暴露和清理的時期。

比如美國，金融部門杠桿率從2007年的113%下降到83%左右，下降1/3。銀行總數(shù)從上萬家減少到6000家以下。危機(jī)前興風(fēng)作浪的五大商業(yè)銀行僅有其二，有一個倒閉了，有兩個合并了。

極度發(fā)達(dá)的交易性的投資銀行部門，現(xiàn)在基本上全部撤銷人員遣散，美國金融整肅是相當(dāng)嚴(yán)峻的。但金融業(yè)相對萎縮的同時，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門逐漸走上恢復(fù)之路。

“從金融周期的角度看，中國可能剛剛開始進(jìn)入這個過程。”劉煜輝說道。

二是技術(shù)溢出效應(yīng)。“比方說，過去三十年我們不斷受益于信息和互聯(lián)網(wǎng)革命一波又一波的技術(shù)溢出。”

這兩個過程，對于交易不一定是一個幸福過程，但放眼5到10年的資本市場，與產(chǎn)業(yè)和新技術(shù)發(fā)展長期趨勢做朋友，這是一個偉大的時代。

價值投資流行，來自“熊市買確定”

劉煜輝說，這一年多流行的“價值投資”、“核心資產(chǎn)”概念，不是從地里面憑空蹦出來，本身其實(shí)還是金融周期的判斷。

2013-2015年，中國整個金融系統(tǒng)在加杠桿，所以買“故事”。從2016年10月以來至今是去杠桿，所以買“確定”，找“現(xiàn)金流”。

無論是茅臺、中國平安或是今年港股內(nèi)房股的邏輯，都是現(xiàn)金流，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)新動能企業(yè)很大一部分資產(chǎn)沒有在A股上市。所以，在A股的存量市場中，投資者的選擇某種程度是壓抑的，最后導(dǎo)致了抱團(tuán)取暖，“牛市買故事，熊市買確定”。

眼下，A股能看到確定性的就是大消費(fèi)，這個是路徑依賴，交易自我強(qiáng)化，要打破這一路徑，其實(shí)不容易，交易行為上來講，其實(shí)跟2013-2015年交易中小市值沒有什么區(qū)別。

劉煜輝認(rèn)為，未來5到10年需要考慮的首要宏觀問題，是中國實(shí)際利率上升還是向下。

在他看來，金融地產(chǎn)的鍍金時代是一個實(shí)際利率系統(tǒng)性走低的時代。地產(chǎn)一直享用著、搶占著這個市場大量的金融資源，享受著很低的實(shí)際利率。

“如果相信十九大能夠改變這一切，將能看到一個脫虛入實(shí)的中國，一個制造強(qiáng)國的中國。” 劉煜輝說道。

綜合自：房蘇州（作者：蘇城三少）、真叫盧俊（zhenjiaolujun0426，作者：盧俊）、鳳凰房產(chǎn)（houseifeng）、大貓財(cái)經(jīng)（caimao_shuangquan）、重慶晨報上游新聞、鳳凰網(wǎng)、聰明投資者等