對于上海和北京的房地產(chǎn)市場來說，當(dāng)下的重要問題是庫存告急。
有關(guān)政府會再度收緊購房政策的傳言驅(qū)動著當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及成交量爆棚。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上海8月新建商品住宅成交均價為42384元/平方米，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來的最高紀(jì)錄，同比大漲40%，環(huán)比攀升13%；新房成交面積增至186.96萬平方米，直逼3月創(chuàng)下的天量水平，環(huán)比和同比增幅分別達到42%及50%。
上海市房地產(chǎn)交易中心提供的8月最后一周的新房成交數(shù)據(jù)相當(dāng)驚人：
8月25日成交918套，8月26日成交990套，8月27日成交1056套，8月28日1267套，8月29日1066套，8月30日2042套，8月31日1974套。當(dāng)月共成交一手住宅21141套。
 |
一財網(wǎng)稱，目前，上海一手房庫存為44372套。
按照當(dāng)前的消化速度，上海的一手房庫存或許很快便會消耗完畢。彭博社和一財網(wǎng)分別對去庫存時間做了測算。
彭博社測算稱：
8月當(dāng)?shù)匕�、別墅和連排在內(nèi)的新建商品住宅去庫存時間僅為4.6個月，較限購限貸政策收緊后的4月和5月時的去庫存周期縮短了一半以上，基本上接近3月的水平。單就公寓產(chǎn)品而言，若按8月成交速度，新房庫存只能滿足4.1個月的銷售。
一財網(wǎng)測算的庫存耗盡時間更加短暫。該媒體援引上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)計算：
如果按照8月的新房成交速度，目前，上海44372套一手房庫存只需2個多月便去化完畢。
中原集團研究中心總監(jiān)劉淵在電話中分析8月樓市時表示，供給不足是市場火爆的重要原因之一，調(diào)控傳言也對市場也起到了推波助瀾的作用。
一財網(wǎng)援引易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進的分析稱，上海新房交易活躍令庫存告急，或會使得二手房市場的銷售開始上升，尤其是部分單價在5萬元、面積在40平方米的小戶型，或更為暢銷，但價格漲幅也會開始增大。
新房庫存不足 不僅出現(xiàn)在上海
住宅庫存頻頻挑逗著房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)。除了上海之外，北京等地也頻頻傳出“庫存不足”的聲音。
北京青年報報道稱，北京的開發(fā)商業(yè)在不停地強調(diào)庫存不足。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，可售面積約416.1萬平方米。
當(dāng)前庫存期房加現(xiàn)房的合計住宅套數(shù)也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。
從去化周期看，按照二季度純商品房住宅成交的1.4萬套計算，大約去化周期是13個月。
北京青年報文章寫道，有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。
為何庫存不足這種理由多次出現(xiàn)？北京青年報總結(jié)稱：
1、土地供應(yīng)量連降三年是庫存不足的最大推手
北京市國土局官網(wǎng)顯示，2013年、2014年、2015年土地出讓金總額逐年攀升，但實際成交的土地卻逐年減少。2013年共214宗土地出讓，到了2014年下降為142宗，2015年更是縮水至109宗，今年前八個月僅出讓了7宗住宅用地。土地供應(yīng)的緊缺可見一斑，這也直接導(dǎo)致了樓市供應(yīng)的銳減和庫存的下降。
2、開發(fā)商分批次推盤加劇庫存緊張
一些人為因素進一步加劇了供需矛盾。一些開發(fā)商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續(xù)多次加推，以類似于饑餓營銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。
上周末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅推出了一棟樓，44套房源。據(jù)了解，該項目已經(jīng)多次通過僅推出的幾十套房源的方式進行銷售，從而造成區(qū)域庫存緊張，搶房的場面。
北青報記者通過查看北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇余地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴大，加劇了購房人的恐慌。
