上半年一路狂飆的房地產(chǎn)市場在信貸之手和宏觀調(diào)控之手的左右翻轉(zhuǎn)下，正開始找不到北。
近日，樓價呈現(xiàn)大躍進(jìn)的一線城市和重點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)調(diào)控跡象或者傳聞。據(jù)《華夏時報》記者統(tǒng)計(jì)，樓市火爆的“房價四小龍”蘇州、廈門、合肥、南京和武漢等城市率先于近期出臺了樓市調(diào)控政策。
然而，與政府開始嚴(yán)控“地王”控制房價的大方向格格不入的則是信貸方面的數(shù)據(jù)，最新統(tǒng)計(jì)顯示，7月新增人民幣貸款4636億，其中住戶部門貸款增加4575億元，意味著7月份新增貸款99%都是房貸。樓市將走向何方？是在政府調(diào)控下應(yīng)聲而落，還是會繼續(xù)高歌猛進(jìn)？地產(chǎn)商和業(yè)界專家的觀點(diǎn)逐漸出現(xiàn)了分化。
房價瘋漲背后
今年上半年，一線城市的房價一直都沒有歇著。
8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。事實(shí)上，上述熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)迎來了十幾個月的房價連續(xù)上漲。
近日，北京鏈家地產(chǎn)天通苑一門店負(fù)責(zé)人顯得有些焦慮，“這段時間客戶和業(yè)主顯然不在一個頻道上，買房的客戶不是沒有，但是業(yè)主老是坐地起價，有的還不賣了，就等著再漲漲。因?yàn)樯习肽攴績r漲得太快了�！倍诒本┩┑貐^(qū)，去年年底單價4.2萬元/平方米左右的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了單價7.5萬元/平方米。
上海情況則是，量價齊升，熱度遠(yuǎn)高于“房價四小龍”。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海8月新建商品住宅供應(yīng)量為39.8萬平方米，環(huán)比下滑49.4%，同比下滑48.7%。供應(yīng)量減少，但成交量為187.0萬平方米，環(huán)比上漲42.2%，同比上漲50.1%。8月新房成交均價為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲40.2%。
相比北上深一線城市，廣州房價最近幾個月一直在補(bǔ)漲，尤其最近兩宗地高價成交后，更推升了整個廣州樓市，二手房買賣當(dāng)中，一些業(yè)主坐地起價。廣州2014年房價1.5萬元/平方米左右，直到今年7月份攀至1.6萬元/平方米，8月則繼續(xù)上升超過1.7萬元/平方米。
另據(jù)上海鏈家的監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月份廈門、合肥、南京的商品住宅環(huán)比漲幅分別為4.6%、4.2%和3.6%，位于70個大中城市的前三甲。這幾個城市今年1-8月份的住宅用地成交額已經(jīng)趕超去年，廈門與去年同期住宅用地成交量相比，則超過了200%。
另外一個熱點(diǎn)城市珠海，房價今年上漲就沒有停過，8月甚至領(lǐng)漲全國其他城市，其房價已與廣州持平，成為弱二線城市逼平一線城市的典型。
“有些同事今年賣房的收入都可以買一套房了，今年應(yīng)該是地產(chǎn)中介最好的年份吧�！敝楹Ｏ阒迏^(qū)地產(chǎn)中介吳先生對《華夏時報》記者說，這片中心區(qū)的房價最高每平方米已超過3萬元。
說起瘋狂的房價，就不能不提到其背后的兩大推手——信貸和地價。央行發(fā)布的7月份信貸數(shù)據(jù)顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門貸款就增加4575億元，占比高達(dá)99%。
另外，從半年報看，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行是個人按揭貸款市場上的絕對主力，上半年合計(jì)新增了13774.63億元個人住房貸款，占同期新增貸款的55.66%。四大行今年上半年已經(jīng)完成了去年全年約八成的房貸投放規(guī)模。盡管如此，各銀行在中期業(yè)績發(fā)布會上仍宣稱，將進(jìn)一步加大對個人房貸的信貸投放。
除了信貸，地價對樓價的影響力也不容小覷。房價漲幅雖然已經(jīng)很瘋狂，但地價比房價還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為今年熱點(diǎn)城市的普遍行情。
8月26日廣州黃埔長嶺居一地塊開拍，中冶置業(yè)以36.792億元拿下，溢價率240.9%。據(jù)《華夏時報》記者了解，隨后周邊樓盤坐地起價，直接將房價調(diào)高5%-10%出售，有的樓盤干脆找各種原因封盤待漲。
限購風(fēng)雨欲來
面對過火的樓市，在中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”后，廈門、蘇州對二套房啟動限購令，南京、合肥也出臺了政策。
8月31日，廈門市正式出臺限購措施。具體政策是對三種家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。此項(xiàng)政策9月5日開始實(shí)行，將持續(xù)至明年12月31日。
同日，中國人民銀行武漢分行及銀監(jiān)會湖北監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行武漢分行湖北銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整武漢市差別化住房信貸政策通知》(下稱《通知》)，武漢于9月1日起實(shí)行限貸政策。
此前的8月11日，蘇州出臺限購政策。對于非本市戶籍居民家庭限購兩套住房，且購買第二套住房時應(yīng)提供2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個稅或社保證明。不過蘇州的限購政策嚴(yán)格來說是部分限購，主要針對非本市戶籍家庭。
南京則從土地拍賣方面進(jìn)行調(diào)控，該市規(guī)定土地拍賣競價達(dá)到一定比例時，政府將對該地塊所建商品住房的預(yù)售條件進(jìn)行調(diào)整；其中，當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買時，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從后續(xù)市場走向看，廊坊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、花橋、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市限購可能性比較大。因?yàn)檫@些城市從地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看要么是不錯的重點(diǎn)二線城市，要么是位于一線城市周邊的城市；其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房價增幅過快。
樓市泡沫十字路口
一路狂飆的樓市在遭遇限購政策時能否被拽住奔跑的腳步，目前看來業(yè)界仍看法不一。
盡管樓市紅火，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月下滑，作為先行指數(shù)的土地購置面積同比下降7.8%，環(huán)比降幅擴(kuò)大4.8個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，結(jié)合近期嚴(yán)控“地王”控制房價的大方向，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資都難有起色。
中原監(jiān)測的城市數(shù)據(jù)顯示，從近期政策收緊的部分城市成交情況來看，廈門在出臺限購之前，8月份的成交量環(huán)比降幅達(dá)到75%；南京也從前期高位有所降溫，8月以來的成交量環(huán)比降幅達(dá)到42%。而合肥在6月末政策出臺后，成交量快速回落，但7月后期又再度攀升。
深圳房價經(jīng)過一番暴漲之后，最近幾個月開始率先盤整，成交量又回到漲價前，成交價格則處于高位盤整。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月二手住宅成交11206套，環(huán)比下降30.3%。
住在香蜜湖片區(qū)的劉小姐告訴本報記者，自己手里一套今年高位時賣1200萬的房子，現(xiàn)在報價已經(jīng)降到1100萬。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受《華夏時報》記者采訪時稱，深圳目前處于暴漲之后的調(diào)整之中，不排除經(jīng)過盤整之后再向上走，主要有幾個因素對樓市起到支撐作用，“一是深圳經(jīng)濟(jì)基本面決定，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了成功，今年上半年GDP增長8.6%；二是深圳貨幣總量在全國排位第三，交易活躍度基礎(chǔ)依然存在；三是深圳房地產(chǎn)供需關(guān)系始終失衡，30%房屋自有率在全國最低，北上廣都超過了80%�！�
大部分業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，單就目前這些措施，仍難從根本上去掉市場繼續(xù)預(yù)期房價上揚(yáng)的內(nèi)火。就“地王”來說，雖然相關(guān)部門已經(jīng)約談過部分央企，而且各地方政府也有表態(tài)，但目前看來，“地王”仍層出不窮。
9月1日，鄭州土地9月首拍，央企華潤以14.96億元搶得經(jīng)開區(qū)41.83畝地。樓板價11920.38元/平米，每畝單價3576.13萬元，溢價率434.29%。同一時間，鄭州市代市長程志明還首次公開提出將“加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度”。政策究竟能起多大作用，似乎還很難判斷。
從全國信貸環(huán)境來看，寬松局面依舊。一家投資機(jī)構(gòu)高層表示，沒有信貸支持，樓市將成無水之源。
“看一下最新的金融數(shù)據(jù)便知，地方調(diào)控不過是治標(biāo)，而信貸貨幣之本，并沒有真正被醫(yī)治。風(fēng)向雖變，然水勢未動，樓市短期內(nèi)的走向很難改變�！北本└粐笸ㄙY產(chǎn)管理有限公司高管指出，對投資人來說，加大金融資產(chǎn)的投資已是大勢所趨，房價短期仍是重要投資工具，但從長期看，房產(chǎn)稅的到來是大勢所趨，不可避免，房產(chǎn)持有成本將增加，各種稅制的增長，將降低房產(chǎn)的投資回報。
有投資界人士告訴記者，地方政策，短期很難從根本上遏制房價地價的上漲。原因在于，從宏觀層面，貨幣供應(yīng)持續(xù)增加、股市、債市疲軟吸納資金能力有限；在政府層面，經(jīng)濟(jì)增長放緩，沒有找到新的增長動力，需要房地產(chǎn)的支持；大量的政策債務(wù)以及以銀行為主金融體系的穩(wěn)定，也需要房地產(chǎn)保持一定的增長速度。
對開發(fā)商來說，拿地王房企繼續(xù)看多后市，以央企為代表的開發(fā)商充分利用寬松的貨幣和政策環(huán)境大量融資，從資本市場和銀行獲得低息的貸款，以撬動更多的投資項(xiàng)目。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)回調(diào)是必然的，但這并不意味著房地產(chǎn)就會一蹶不振，行業(yè)的分化也將越來越明顯，城市分化、區(qū)域分化、企業(yè)分化、樓盤分化也將成為分化趨勢的主流。在出現(xiàn)分化趨勢前把握好先機(jī)，企業(yè)才能運(yùn)作得更長遠(yuǎn)。
