據(jù)媒體報道，有去房產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)的中介反映，8月26日早上10點左右，上海房產(chǎn)交易中心系統(tǒng)癱瘓了！最近一次出現(xiàn)這種情況是在3月24日，也就是上海出臺調(diào)控新政前一天。那一天，上海新房成交了1360套。
據(jù)統(tǒng)計，8月24日上海市房成交778套。8月25日918套，8月26日990套，昨天（周六）則達到1056套！而今天截至19:00，就已經(jīng)達到了1247套！這周末市場不平靜，上海樓市又瘋了！要知道上個周末兩天合起來才成交了911套！
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| 截至8月28日19:00，上海市房地產(chǎn)交易中心公布的實時成交數(shù)據(jù) |
新華社一個月內(nèi)3次喊話樓市！
就在今天，新華社發(fā)表了題為《房貸猛增近３萬億元仍可打九折，“收信貸”“降杠桿”能否遏制炒房熱？》的文章，表達出對高杠桿風(fēng)險的憂慮。而這已經(jīng)一個月內(nèi)新華社第3次喊話樓市。
早在8月9日，新華社就發(fā)表了《樓市降溫政策頻出對房地產(chǎn)市場影響幾何？》一文。而在8月17日發(fā)表的《持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》文章中更是直接指出，“地價房價過快上漲帶來的投資性需求并非真實有效的住房需求，只是從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到了投資者手里，這種“庫存搬家”現(xiàn)象，并沒有真正實現(xiàn)去庫存�！�
這是在為新一輪“限貸”“限購”措施鋪路嗎？
傳聞上海、北京樓市調(diào)控新政即將出臺！
當(dāng)前市場交易突然爆棚的現(xiàn)象，和近期傳聞的上海準(zhǔn)備于9月推出進一步收緊房貸的政策不無關(guān)系。
據(jù)報道，上海準(zhǔn)備出臺的調(diào)控政策有以下要點：1、收緊銀行貸款政策，以控制土地融資；2、調(diào)整購房貸款政策，購房認(rèn)房又認(rèn)貸；3、首套房首付比例提高至五成，凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成；4、對于部分購房者，可能有基準(zhǔn)利率上浮10%的舉措。
雖然目前并沒有從銀行等方面得到肯定的回復(fù)，但是“以往每次調(diào)控前都有風(fēng)聲出來，結(jié)果證明都并非空穴來風(fēng)。”由于擔(dān)心傳言中的新調(diào)控政策出臺，很多開發(fā)商坐不住了，決定緊急提前推盤。而很多購房者也都想趕在9月1日之前完成簽約。
另一邊，經(jīng)濟觀察報記者則通過北京市建委官方獲悉，目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場，政府不再供給新增商住用地，“也不會再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。
股市/樓市：資金面風(fēng)云突變！
據(jù)《廣州日報》報道，一個為樓市、股市供應(yīng)資金的重要渠道——萬能險，正在被監(jiān)管部門“擰緊水龍頭”。
這篇報道透露了一下重要信息：
1、浦發(fā)、交行等部分銀行表示，已停售萬能險品種，更多銀行則表示已暫停中短期萬能險品種的銷售，且額度大幅收緊。
2、此前收益率5%以上的萬能險產(chǎn)品隨處可見，7%～8%的收益率也不鮮見，但如今收益率只要超過5%的產(chǎn)品就是香餑餑，甚至還要銀行專門留存額度。
3、多家銀行表示，在售萬能險已沒有兩年期及以下產(chǎn)品了。比如某國有銀行目前只有3年期以上的萬能險代銷，9月1日才開售，而且銷售時間只有一天。
而保監(jiān)會每月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，最近幾個月保險業(yè)“原保險保費收入”的增幅，呈現(xiàn)不斷下降趨勢。其中保險業(yè)資金運用余額，7月跟6月相比幾乎是零增長，這是比較罕見的現(xiàn)象。
另據(jù)“財新網(wǎng)”報道，富德生命人壽、華夏人壽和前海人壽這三家屢屢舉牌上市公司的險企，近期都壓縮了中短存續(xù)期產(chǎn)品，在6、7兩月的規(guī)模保費均出現(xiàn)負(fù)增長，富德生命人壽更是連續(xù)4個月負(fù)增長，華夏人壽連續(xù)3個月負(fù)增長。2016年7月單月，富德生命人壽、華夏人壽和前海人壽的規(guī)模保費增速分別為-62%、-50%、-37%。
另外一組數(shù)據(jù)則顯示出部分保險公司對萬能險的高度依賴。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者統(tǒng)計，今年前個5月共有24家壽險公司的萬能險保費占公司規(guī)模保費的比例超過50%，其中 7家險企的這一比例接近100%。
那么，監(jiān)管部門為什么對萬能險“痛下殺手”？主要有以下原因：
1、在監(jiān)管部門眼中，萬能險過于突出投資理財功能，保險功能反而受到淡化，不符合保險產(chǎn)品的本義。
2、在激烈競爭中，萬能險的預(yù)期收益率高企，部分產(chǎn)品加上保險公司營銷、管理費用年利息成本超過10%。在資產(chǎn)荒時代，這只能逼著保險公司“鋌而走險”，加杠桿進入股市、債市、房地產(chǎn)市場，最終釀出金融風(fēng)險。
3、被保監(jiān)會主席項俊波斥責(zé)為“野蠻人”的一批保險公司，就是通過高回報率的萬能險迅速吸引資金，然后到資本市場上屢屢舉牌上市公司，帶來“短期資金、長期使用”的錯配。
在美元加息之年，由于中國本來就存在資產(chǎn)泡沫和匯率高估，因此“股匯雙殺”隨時有重演的可能。所以，防范風(fēng)險就成為基本國策。
怎樣防范風(fēng)險？。證監(jiān)會春節(jié)后加強了對股市、期貨市場的監(jiān)管，國家對一線、強二線城市收緊了樓市調(diào)控。至于銀監(jiān)會規(guī)范銀行理財產(chǎn)品，保監(jiān)會收緊萬能險，證監(jiān)會清理基金子公司和私募基金，都是“防止熱錢扎堆”。資產(chǎn)荒時代的“熱錢”類似于荒年的“流民”，他們一旦扎堆，就可以掀起驚濤駭浪。
他們?yōu)楹螌Ψ康禺a(chǎn)泡沫視而不見？
地王層出不窮，房價扶搖直上，銀行信貸快速擴張……十多年來，有關(guān)中國房地產(chǎn)泡沫正在形成的聲音從未消停。
中國人民銀行營業(yè)管理部課題組的《房地產(chǎn)價格與地產(chǎn)泡沫問題——國別研究與實證研究》總結(jié)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗教訓(xùn)包括：
1）投資者的短視與房價上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫形成；
2）銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因；
3）低利率及僵硬的匯率制度推動了房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹；
4）在制度環(huán)境和市場發(fā)展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。
回過頭來看，當(dāng)前樓市是否已經(jīng)進入最后的瘋狂？答案只能由時間給出，但是我們可以看看日本當(dāng)年泡沫破滅后的情況：
日本股市39000點的時候，股票市值2400兆（萬億）日元，跌到7500點的時候，市值蒸發(fā)了70%，許多股票跌得只剩十分之一�！稗D(zhuǎn)念一發(fā)生的時候，價格就掉下去了�！狈績r腰斬慘不忍睹。日本人曾滿世界地橫掃奢侈品和收藏品，家家戶戶打純金偶人、純金獸瓦當(dāng)。一幅畢加索的名畫，峰值時賣一億日元，泡沫經(jīng)濟破滅后，500萬日元都沒人要。經(jīng)濟景氣時的“動物精神”與經(jīng)濟嚴(yán)冬時的“寒蟬效應(yīng)”，都只是一枚硬幣的兩面，“危機打斷了經(jīng)濟飛轉(zhuǎn)的螺旋槳”�！暇┐髮W(xué)長江三角洲經(jīng)濟社會發(fā)展研究中心特聘研究員，財經(jīng)作家陳志龍《金融體系已成為最大土地儲備者》
5月初權(quán)威人士的一句“樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導(dǎo)致經(jīng)濟負(fù)增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯”猶在耳邊。但當(dāng)前的房價卻讓人感到無奈。
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從前一個小鎮(zhèn)上有兩家面包店，每家每天各生產(chǎn)50個面包，價廉又物美，1個面包才賣1元錢，正好滿足了居民的面包需求。
這兩家面包店每天各創(chuàng)造50元的價值，但是一直這么循環(huán)下去只是小本生意。兩家老板都不甘心，想想多少老字號都擴大規(guī)模開了分店，為何不也擴大規(guī)模，大家都多賺一點呢？
說干就干，擴大規(guī)模容易，可是小鎮(zhèn)居民對面包的需求僅僅100個就夠了，多生產(chǎn)出來的面包賣給誰呢？這是個頭疼的問題。
于是，靈機一動，兩家老板一合計，就互相買賣150個面包，第一家面包店的老板向第二家店購買150個面包，同樣的第二家面包店的老板向第一家店也購買150個面包。由于互相買賣的數(shù)量正好相等，于是面包也先不用生產(chǎn)出來了，用記賬的形式，價格還是一塊錢1個，但是每家面包店的交易量就變成了50+150=200個了。
從賬面上看，每家店的交易額從50元上升為200元，雖然面包還沒有生產(chǎn)出來，但是交易已經(jīng)產(chǎn)生了。這就是傳說中的虛擬經(jīng)濟。
過了一段時間，兩家老板覺得1個面包賣一塊錢太便宜了，現(xiàn)在成本都在漲，面包價格也該漲一漲了，為了避免漲到太猛嚇跑了小鎮(zhèn)居民。起初，兩家老板將各自互相買賣的150個面包價格漲到4元錢，而實際上對居民真實出售的面包僅僅漲價到2元一個。
這樣，每家店的交易額為150*4+50*2=700元，瞬間泡沫又膨脹了。這個時候，小鎮(zhèn)居民急了，聽說面包要賣4元錢1個，此時看到市場上面包只有2元時，于是趕緊買買買。這下，面包需求量一下劇增，而面包一時半會又生產(chǎn)不出來。這就是傳說中的泡沫經(jīng)濟。
這明明只是虛擬經(jīng)濟，小鎮(zhèn)居民需求量猛增，而面包生產(chǎn)不出來那么多，這可怎么辦？
這兩個老板拍拍腦子，又想出一招，印發(fā)一種遠期面包券。于是，兩個老板的業(yè)務(wù)又?jǐn)U大了，一邊招聘更多的工人生產(chǎn)面包，一邊發(fā)行遠期面包券，甚至允許這種面包券上市交易。這就誕生了一種融資業(yè)務(wù)，并且可以抵押貸款交易。
有現(xiàn)金的居民可以通過現(xiàn)金購買面包，有抵押物的人可以抵押借款買面包，那么沒錢又沒抵押物的人想買面包怎么辦？
這兩家店的老板想出了一招，向這些人窮人發(fā)放貸款，并向保險機構(gòu)購買了保險。這種不考慮還款能力就發(fā)放貸款的行為是危險的，但面包店老板為了賺錢，先發(fā)放貸款鼓勵大家買面包，把面包經(jīng)濟循環(huán)起來。然后面包店老板將這些次級抵押款包裝成“次級債券”，為以后的次貸危機播下了種子。
這里解釋下什么是“次級抵押貸款”？是指一些貸款機構(gòu)（例如銀行）向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
這樣美好的日子持續(xù)了一段時間，小鎮(zhèn)居民發(fā)現(xiàn)高價囤積的大量面包吃也吃不完，存放起來要占空間，還有發(fā)霉的風(fēng)險。于是，有些人開始拋售掉，哪怕價格低一些。一旦有一個人第一個拋售，就觸發(fā)了多米諾骨牌，整個面包經(jīng)濟都可能面臨崩盤。這就是面包經(jīng)濟泡沫破裂。
隨后，危機傳導(dǎo)到了面包店了，老板發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)出來的面包再也賣不動了，只好關(guān)門歇業(yè)，這樣引爆了經(jīng)濟危機。
更可怕的是，小鎮(zhèn)居民發(fā)現(xiàn)面包價格下降了，遠期面包券和各種面包債券變廢紙一堆。這就是次貸危機。
后面的后果更嚴(yán)重了，面包價格暴跌到無人問津了，那些銀行抵押貸款給居民買面包的錢收不回來了，而居民的抵押物也變得不值錢了。最后，銀行可能要承擔(dān)金融危機引發(fā)的后果，破產(chǎn)或者倒閉。
一個小小的面包經(jīng)濟，都能引發(fā)嚴(yán)重的金融危機，凸顯貨幣流動性的風(fēng)險。
中國如日中天的樓市也正在聚集著風(fēng)險，資產(chǎn)價格泡沫膨脹，房子價格已經(jīng)遠遠超出了老百姓的承受范圍了，連中央高層也發(fā)話了，要抑制資產(chǎn)泡沫。
那么樓市泡沫是如此產(chǎn)生的？
以2008年的美國次債危機舉例說明：
當(dāng)樓市火爆時，貸款買房已成為不可抑制的瘋狂行為了。在2001年經(jīng)濟衰退發(fā)生后，美國樓市在超低利率刺激下高度繁榮，不論有錢的還是沒錢的，都貸款買房。這也埋下了一個隱患，美國向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供了住房貸款，貸款人可以在沒有資金的情況下買房。因為信用等級達不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
其實沒錢的買房者心里也是沒底的，他們會想：我一個月只賺1200塊，我的房貸就要付1000塊，我只剩200塊，我擔(dān)心哪一天資金鏈斷了，付不起房貸怎么辦？
那些貪婪的銀行家安慰他們，你完全不用擔(dān)心，由于銀行房貸利率非常低，用不了多久，你的房子就會從50萬塊漲到80萬。如果你真的還不起房貸，就把房子賣了，賣80萬，拿其中50萬塊還掉房貸，你還剩30萬塊啊。30萬塊你留著花也好，去租房子也好，反正你沒有虧。
所以，當(dāng)美國房價在刺激政策下不斷上漲時，這些房主毫不顧忌地用房子潛在的升值部分再抵押，再融資，消費其它商品，就為次級貸款了。
難道銀行不知道風(fēng)險嗎？不是的，銀行很清楚風(fēng)險，所以銀行與國際投行合謀，將這些次級貸款包裝成債券，賣給全球投資者，創(chuàng)造出一個龐大繁榮的金融市場。
于是次級債開始形成了，但這還不夠，國際投行還將這些不良貸款分割，打包，最終通過杠桿放大，做成數(shù)十萬億的衍生品，在全球投資者中間售賣，從而把全球拖進金融危機的深淵。
由于這些次級債隱藏著樓市的巨大泡沫，一旦樓市暴跌，可能造成債務(wù)違約。
后來隨著美國住房市場大幅降溫，加上房貸利率上升，那些還貸能力差的房主們負(fù)擔(dān)逐步加重。當(dāng)這種負(fù)擔(dān)到了極限時，大量還不起房貸的違約客戶出現(xiàn)了，甚至棄房而去，不再支付貸款，造成大量壞賬。最終導(dǎo)致了次債危機爆發(fā)！在危機沖擊下，一些放貸機構(gòu)嚴(yán)重受損甚至破產(chǎn)，危機層層觸發(fā)，最后引爆全球金融危機。
而這些全是唯利是圖貪婪的投行們干的。美國的貸款銀行是知道次級債的風(fēng)險的，全球頂級投行也非常清楚的。但他們還是要把這些隱形的風(fēng)險推向市場，并無限放大。這是為什么？
為了經(jīng)濟利益，為了賺錢，不惜毀壞全球經(jīng)濟。國際投行把金融危機販賣給了全世界，也忽悠了全世界。
這次危機后果嚴(yán)重，引發(fā)了投資者對美國整個金融市場仍至全球經(jīng)濟增長前景的擔(dān)憂，導(dǎo)致之后幾年股市出現(xiàn)劇烈震蕩。
在中國，大多數(shù)老百姓可能會覺得次級抵押貸款風(fēng)暴離我們很遙遠，情況并非想象中那么樂觀，也許它就在我們身邊潛伏著。
很多中國人希望通過投資樓市來搭上暴富的列車，銀行等貸款機構(gòu)也想出各種高招幫忙大家貸款買房，房價也在貸款買房的狂潮中以驚人的速度攀升。
吸取美國的教訓(xùn)吧，曾經(jīng)美國次貸總量在650億美元，僅占整個房貸的9%，此后每年不斷增長，到2006年左右，次貸總量已達6000億美元，占房貸總量的20%。據(jù)統(tǒng)計，深圳60%以上的借貸買房人的目的不是自住，而是投資。雖然中國目前還未出現(xiàn)大規(guī)模的貸款違約現(xiàn)象，但是隨著房價暴漲，貸款買房的人比比皆是，不得不防范次貸危機的魅影來襲。
中央高層已經(jīng)覺察到資產(chǎn)泡沫的苗頭，果斷叫停了利用高杠桿的違規(guī)貸款行為，并著手調(diào)控樓市，呼吁擠一擠資產(chǎn)泡沫。希望某一天，樓市能回歸到健康的軌道，不為炒房者投資牟利，只為百姓安居樂業(yè)。
